Banyak situasi terjadi apabila pemilik hartanah yang masih bercagar dengan pihak Pemiutang menerima surat Notis Tuntutan (surat peringatan pembayaran tunggakan hutang rumah) daripada pihak peguam yang mewakili Pemiutang, mereka mengelak dan mengabaikan notis tersebut. Sedar-sedar saja rumah dah kena lelong. Anda perlu tahu, apabila anda menerima Notis Tuntutan tersebut, pada masa yang sama, Pemiutang boleh pada bila-bila masa mengarahkan peguam yang mewakili mereka untuk memulakan proses lelongan awam rumah atau hartanah tersebut. Dalam artikel ini kita akan fokuskan Pihak Bank sebagai Pemiutang.
Bagaimana nak tahu rumah anda bakal dilelong?
Pertama sekali, jika anda menerima Notis Tuntutan, besar kemungkinan rumah anda boleh dilelong kerana bank tidak perlu menunggu saman tunggakan hutang dikeluarkan. Anda perlu tahu, jika anda menerima Notis Tuntutan, itu adalah tuntutan bagi hutang yang tertunggak. Namun, pada masa yang sama bila-bila masa proses lelong boleh dimulakan atas arahan bank. Jadi, jika anda menerima Notis Tuntutan, jangan diabaikan, teruslah berjumpa dengan pihak bank untuk berbincang bagi cadangan penyelesaian.
Kedua, apabila anda menerima Notis 16D (Notis Keingkaran Mengenai Suatu Gadaian), ketahuilah bahawa rumah atau harta tanah anda Ketika ini telah berada dalam proses lelongan kerana dalam Notis 16D dinyatakan keingkaran anda membuat pembayaran sekurang-kurangnya Tiga Puluh (30) hari, pihak bank ada hak untuk mengarahkan peguam memulakan proses lelong. Oleh itu terima sahaja notis jangan abaikan. Segeralah berjumpa pihak bank.
Ketiga, terdapat tiga (3) jenis lelongan awam yang biasanya digunakan untuk proses ini iaitu Lelongan Awam di Mahkamah; Lelongan Awam di Pejabat Tanah; dan Lelongan Awam Pelelong Awam yang Berlesen (biasanya melibatkan rumah atau Lot Kedai jenis Strata yang belum mempunyai Geran Strata).
Jika rumah anda akan dilelong di Pejabat Tanah & Jajahan atau Pejabat Tanah Dan Daerah, setelah anda diserahkan Notis 16D dan anda gagal melakukan sebarang Tindakan untuk penyelesaian tunggakkan dengan pihak Bank, Suatu Permohonan Perintah Jualan secara Lelongan Awam akan dibuat dan anda akan dipanggil ke Pejabat Tanah untuk tujuan siasatan keatas hutang yang melibatkan hartanah tersebut. Suatu perbincangan akan dilakukan antara anda (Penghutang), wakil bank dan Assistant District Officer (ADO)(wakil Pejabat Tanah).
*(Proses ini akan berbeza dengan lelongan awamn Mahkamah dan Pejabt Tanah)
Sewaktu perbincangan (Siasatan), mereka akan siasat kenapa anda (Penghutang) gagal untuk membayar tunggakkan pembiayaan rumah selama beberapa bulan. Mereka inginkan penjelasan dan akan mempertimbangkan sebab-sebab munasabah. Selalunya, ADO akan memberikan tempoh untuk anda (Penghutang) membuat pembayaran tunggakan.
Sekiranya sebab yang munasabah berajaya dikemukakan Pihak Pejabat Tanah (ADO) akan memberikan peluang untuk siasatan kali kedua (2) dibuat untuk memberi peluang bagi Penghutang membuat bayaran penyelesaian Jumlah Yang tertunggak.
Seterusnya, perbincangan kali kedua akan dijalan. Jika anda (Penghutang) masih gagal untuk membuat pembayaran tunggakan, ADO akan keluarkan Perintah Jualan secara Lelongan Awam bagi Hartanah tersebut dan satu Pengisytiharan Jualan secara lelongan awam di Pejabat Tanah juga akan dikeluarkan dan akan diserahkan kepada anda (Penghutang) selaku pemilik hartanah yang berdaftar.
Pengishtiharan Jualan akan dikeluarkan dan akan ditampal di suatu tempat yang senang dilihat di Hartanah yang bakal dilelong; Pejabat Tanah dan Mahkamah untuk mewar-warkan Lelongan awam yang bakal dijalankan. Kemudian Suatu proses lelongan awam akan dijalankan pada Tarikh; Masa dan Tempat yang telah ditetapkan dalam Pengishtiharan Jualan.
Keempat, jika rumah anda akan dilelong secara Lelongan Awam di Mahkamah Tinggi, proses awalnya sama diamana anda akan menerima Notis 16D, sekiranya anda masih gagal menjelaskan jumlah tunggakkan yang dituntut satu Permohonan bagi mendapatkan Perintah Kebenaran Jual (Order For Sale) akan dibuat kepada Pihak Mahkamah dan sekiranya Mahkamah berpuas hati Suatu Perintah Kebenaran Jual (Order For Sale) akan dikeluarkan oleh Mahkamah Tinggi terlebih dahulu sebelum peguam memohon Perintah Jualan Secara Lelongan Awam (Public Auction).
Kelima, jika anda menerima serahan Notis Permohonan Lelongan Awam dan Affidavit Sokongan, itu bermakna proses lelongan Awam rumah atau hartanah anda kini sedang bermula. Sekali lagi, Jangan abaikan, silalah berjumpa dengan bank segera sebelum hari perbicaraan dijalankan. Besar kemungkinan pada hari perbicaraan Mahkamah akan mengeluarkan Perintah Jualan Lelongan Awam.
Adalah menjadi Prosedur undang-undang bahawa segala proses permohonan dan Perintah-perintah wajib diserahkan kepada anda dari semasa ke semasa(berdasarkan alamat terakhir anda yang diketahui oleh Pihak bank).
Anda pada bila-bila masa sebelum Tarikh Lelongan Awam itu dibuat boleh membuat apa-apa Tindakan yang munasabah untuk berbincang dengan pihak Bank bagi membuat bayaran penyelesaian.
Oleh yang demikian, jika anda menerima Perintah Jualan dari Mahkamah Tinggi, ketahuilah bahawa rumah anda bakal dilelong di Mahkamah Tinggi dan JANGAN ABAIKAN sekiranya anda tidak ingin Tindakan tersebut diteruskan.
Sekiranya anda mempunyai masalah kewangan dan tidak mampu membuat penyelesaian secara terus (lump sum) kesuluruhan jumlah yang tertunggak dalam tempoh yang singkat tapi masih boleh usahakan bayaran yang dituntut, Sila hadir pada hari perdengaran dan nyatakan kepada pihak-pihak dalam Tindakan. Mungkin anda bernasib baik Suatu tempoh lelongan yang Panjang akan diberikan untuk memberi peluang anda membuat penyelesaian.
Seterusnya, walaupun Mahkamah Tinggi telah mengeluarkan Perintah Lelongan Awam, anda masih ada harapan untuk mengelakkan rumah anda dilelong dengan hadir dan berjumpalah pegawai bank dengan segera, dan selesaikan tunggakan tersebut. Sekali lagi, Jika nasib anda baik Bank akan mengarahkan peguam untuk menarikbalik tindakan lelong tersebut dan tarikh lelongan awam yang telah ditetapkan akan dilapangkan.
Namun, jika anda masih gagal dan tindakan lelongan diteruskan, Satu (1) Pengisytiharan Jualan akan ditampal di tiga tempat berikut dalam tempoh sekurang-kurangnya Empat belas (14) hari sebelum lelongan awam dijalankan iaitu di:-
a) Papan Kenyataan Mahkamah; dan/atau
b) Pejabat Tanah tempat hartanah tersebut berdaftar;
c) Alamat penghutang yang diketahui; dan
d) Alamat hartanah atau premis yang akan dilelong secara lelongan awam tersebut;
Apa Tindakan Lain Yang Boleh Di Buat Jika Rumah Dah Nak Dilelong?
Jangan gusar dan jangan risau kerana undang-undang di Malaysia sentiasa menjaga kepentingan dan melindungi kedua-dua belah pihak. Mahkamah dan pihak Bank sentiasa membuka ruang untuk berbincang dan mempertimbangkan masalah-masalah yang sedang kita hadapi oleh penghutang supaya perkara berkaitan hutang pembiayaan perumahan yang tertunggak ini dapat diselesaikan dengan baik dan memberi manfaat kepada dua belah pihak.
Tapi, jika anda melarikan diri, mengelak dan/atau berdiam diri, sesiapa pun tidak dapat nak membantu anda.
- Jangan larikan diri, berbincang dengan pihak bank
Seperti yang saya tekankan tadi, jangan pernah melarikan diri jika anda menerima apa-apa surat dari pihak bank atau Mahkamah. Walaupun anda menerima Writ Saman yang meminta anda hadir ke Mahkamah, silakan hadir ke Mahkamah. Walaupun di depan hakim atau majistret anda bebas untuk menyatakan bahawa anda sedang dalam situasi yang tak dapat dielakkan.
Pernah satu ketika, saya mewakili pihak bank bagi sebutan kes kegagalan pembayaran pembiayaan perumahan. Defendan (peminjam) memberi kerjasama dengan hadir ke Mahkamah waktu sebutan tersebut. Defendan menyatakan bahawa beliau diberhentikan kerja beramai-ramai dari syarikat minyak terkemuka Malaysia.
Setelah setahun beliau cuba untuk mendapatkan pekerjaan namun masih gagal. Hingga sekarang beliau masih berusaha mencari pekerjaan, namun masih gagal. Disebabkan oleh situasi itu Mahkamah memberi peluang untuk beliau menyatakan berapa jumlah yang beliau mampu bayar setiap bulan memandangkan beliau seorang pengganggur. Dengan perbincangan antara, pihak Bank, Hakim Dan Defendan, kes ini dapat penyelesaian dengan baik.
Ingatlah sentiasa bahawa pihak Bank dan Mahkamah sentiasa memberi ruang dan peluang untuk anda membuat pembincangan bagaimana untuk menyelesaikan pinjaman yang tertunggak memandangkan anda dalam situasi terdesak atau sedang mengahadapi situasi yang tak dapat dielakkan.
- Dapatkan Kaunseling dari AKPK
AKPK adalah Agensi Kaunseling dan Pengurusan Kredit yang akan membantu anda yang sedang tersepit dan bermasalah dalam menguruskan hutang-hutang yang tertunggak. Jangan malu jangan segan, AKPK akan cuba berunding dengan pihak bank untuk memberi kelonggaran pada anda atau tempoh yang lebih panjang untuk menyelesaikan tunggakan tersebut supaya rumah anda tidak dilelong.
- Buat Pengeluaran KWSP
Ketahuilah bahawa jika anda mempunyai hutang pinjaman perumahan yang tertunggak dan anda memang tak mampu nak menyelesaikan kesemua tunggakan, anda boleh membuat permohonan pengeluaran KWSP akaun 2 bagi menyelesaikan tunggakan hutang supaya rumah anda dapat diselamatkan dari dilelong oleh pihak Bank.
- Anda masih ada hak untuk menjual rumah anda mengikut pasaran semasa.
Jika anda dapat tahu rumah anda dah nak kena lelong, ketahuilah ianya masih milik anda. Anda boleh jual segera rumah anda mengikut harga pasaran. Lantiklah Ejen Hartanah berdaftar supaya rumah anda dapat dijual segera.
Apabila anda dapat menjual rumah anda dengan harga pasaran, kemungkin besar anda akan dapat lebihan wang setelah tolak keseluruhan hutang rumah yang masih tertunggak dengan pihak Bank dan anda boleh betulkan kembali kedudukan wang anda. Namun, jika rumah anda dijual secara lelong, rumah anda akan dijual di bawah harga pasaran (penurunan harga bagi lelongan awam berulang). Jika lelongan Awam pertama tidak berjaya, harga tersebut akan dikurangkan lagi.
Ada dua kemungkinan akan terjadi. Jika rumah tersebut berjaya dilelong dengan cukup-cukup jumlah hutang anda, anda tidak akan dapat baki duit jualan lelongan. Lebih parah jika rumah anda berjaya dilelong di bawah jumlah hutang. Contohnya, hutang rumah RM300,000. Rumah berjaya dilelong dengan harga RM200,000. Bermakna anda ada hutang RM100,000 lagi baki hutang kepada Pemiutang. Dengan baki hutang RM100,000 anda boleh dibankrapkan oleh pihak Pemiutan.
Situasi kedua, jika anda berjaya menjual sendiri rumah anda dengan harga RM350,000 setelah membayar keseluruh hutang RM300,000 anda dapat lebihan wang RM50,000. Hutang dapat selesai, baki wang pun dapat.
Oleh itu, jika berniat menjual rumah sebelum rumah dilelong, berjumpalah dengan pihak bank, berterus terang bahawa anda berniat menjual rumah tersebut untuk membayar keseluruhan hutang Bank. Dengan budi bicara, pihak Bank boleh memberi waktu lebih panjang untuk proses jual beli rumah tersebut.
Konklusi
Oleh yang demikian, janganlah bila dah keluar perintah atau Pengistiharaan Jualan barulah kita nak berjumpa dengan pihak Bank. Ditakuti sudah terdapat pembida-pembida yang berminat untuk membeli rumah tersebut. Lebih bermasalah jika pembida berjaya dalam lelongan awam tersebut. Setiap masalah pasti ada penyelesaian. Berjumpalah dengan pihak Bank bagi bersama-sama membincangkan tentang cara penyelesaian terbaik bagi tunggakan hutang tersebut.
Disclaimer: Perkongsian ini bukan bermaksud sebagai nasihat undang-undang. Pihak kami tidak bertanggungan secara bersama atau berasingan terhadap sebarang liabiliti atau kerugian yang mungkin dihadapi. Sebaiknya dapatkan nasihat undang-undang secara langsung daripada pengamal undang-undang yang bertauliah. sekiranya ada sebarang pertanyaan atau maklumat lain sila hubungi kami.
Advokasi Awam
Oleh:
Nor Liana Binti Ali (Tetuan Siraaj Liana & Partners)
Mutiara Nur Hanani binti Rusly (Tetuan Mutiara Rusly & Co.)
Want to have a free first consultation?
Siraaj Liana & Partners understands the sheer financial burden of having to see a lawyer, especially in times of financial restriction. As part of our campaign to make seeing a lawyer more affordable, we offer Free First Consultation. At the Free First Consultation, you will meet via online meeting with our legal professional to refer and discuss your legal matter.
After understanding your situation, we will discuss with you how we can assist you, and provide you with a written estimate of costs upfront. Transparency is as important to us as it is to you.
Recent Comments